En el Código Civil
Venezolano, en su Artículo 1.579, se define el arrendamiento como un contrato
por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de
una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado
que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de
la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele
llamar canon, pensión o alquiler.
Sin embargo, el contrato de
arrendamiento en materia inmobiliaria se deberá regir por la ley especial,
denominada “Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario”,
en su Art. 6 señala que el ámbito de aplicación de las normas contenidas en la
presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán
en todo el territorio de la República.
A tal fin, los
arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda,
habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se
arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en
esta Ley.
De esta misma forma, según
el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario,
quedan exceptuados del ámbito de aplicación de la Ley, el arrendamiento o
subarrendamiento de:
1. Los terrenos urbanos y
suburbanos no edificados.
2. Las fincas rurales.
3. Los fondos de comercio.
4. Los hoteles, moteles,
hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales
o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales
estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la
autoridad competente.
5. Los inmuebles destinados
a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales,
profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean
arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.
CARACTERES
- Es Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan
recíprocamente, la primera proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la
segunda a pagar un precio o renta determinado.
- Es Oneroso: Tanto
el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose
recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el
segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.
- Es Consensual: Se
perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se
requiere que la declaración de voluntad este revestida de alguna solemnidad
especial para que se repute perfecto el contrato.
- Origina obligaciones principales: Tiene
existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.
- Es de tracto sucesivo: El contrato se realiza periódicamente, y,
con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante
todo el transcurso del arrendamiento.
- Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la
propiedad u otro derecho real.
ELEMENTOS ESENCIALES
Los
elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los
comunes a todos los contratos.
A)
Consentimiento. Debe versar sobre:
v La
naturaleza del contrato.
v La
cosa objeto del arrendamiento.
v El
precio o canon.
v La
duración del contrato.
Ninguna peculiaridad existe
en materia de formación y vicios del consentimiento ni de contratos
preliminares (''promesas" de arrendamiento). Tampoco existe peculiaridad
en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento aunque debe
destacarse que existe siempre un término extintivo.
B)
Capacidad y Poder.
- Capacidad: El menor no
emancipado y el entredicho sólo pueden dar o tomar en arrendamiento a través de
su representante legal. El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por
sí solos arrendar casas y predios rústicos por tiempo indefinido o por tiempo
determinado que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de simple
administración; El inhabilitado judicial; en principio, se encuentra en la
misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez
puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en
el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna
hipótesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C.
art. 409).
- Poder: El padre o la madre
que ejerza la patria potestad puede en representación del hijo arrendar los
bienes de éste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento
que exceda de tres años, se lo califica acto que excede de la simple
administración y deberán cumplirse formalidades habilitantes. El tutor o quien
haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes raíces sin
autorización judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido
(C.C. art. 365, 397 y 408). El cónyuge puede arrendar libremente los bienes
propios y los bienes comunes cuya administración le corresponda (C.C. arts. 154
y 179). Además puede dar en arrendamiento los bienes del otro cónyuge con la
simple tolerancia de éste (C.C. art. 155). Los herederos que tengan la posesión
provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y
predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C.
arts. 428 y 1.582). Los mandatarios, pueden dar o tomar en arrendamiento en
representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos
les hayan conferido.
C)
Objeto.
- El objeto de la obligación
principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro durante una cosa durante
cierto tiempo
La expresión “hacer gozar”,
no se ha de entender en el sentido estricto que tiene en materia de Derechos
Reales puesto que el arrendatario puede tener el derecho al disfrute y al uso
de la cosa arrendada o sólo el uso de la misma.
Respecto de la cosa
arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea
susceptible de ser arrendada.
- El objeto de la obligación
principal del arrendamiento, es pagar el precio en dinero, o en especie.
Debe advertirse que el precio
en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa
arrendada. Así por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de
tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.
Las cuestiones acerca de que
el precio del arrendamiento debe ser serio y de que no debe ser vil, se
plantean en los mismos términos que en materia de venta3.
La determinación del precio
puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo
1.479 del Código Civil, en su caso.
El precio puede ser fijo o
proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el
canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.
EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO DE LA
COSA AJENA ENTRE LAS PARTES
- Si ambas partes eran de buena
fe, el contrato subsiste
mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real
correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el
arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios
correspondientes.
- Si ambas partes eran de mala
fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión
de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y
perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar
ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada
el arrendador ha incumplido su obligación.
- Igual es la situación cuando
una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin
embargo dar acción al
arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa
ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato
mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer
que ésta ocurra en cualquier momento.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
- Es un deber de los arrendadores entregar al
arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios,
cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento
de la celebración del contrato. (Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 34).
Mientras que en la entrega de los
arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la cabida prometida y la
cabida real sólo da lugar a aumento o disminución del canon en los casos
señalados y según las reglas establecidas en la venta (C.C.
art. 1.619).
- Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin
para el cual se ha arrendado. En cuanto a las condiciones del inmueble, Los
arrendadores destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en
buen estado de mantenimiento y conservación. (Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 33). Esta
obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante
el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o
defectos de la misma.
1) Obligación de reparar la cosa arrendada
durante el tiempo del contrato: Cuando el inmueble arrendado requiera
reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso
de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificación
al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, el costo de las reparaciones serán deducibles al canon de
arrendamiento. (Art. 37, encab.de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario).
2) Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada.
Esta obligación nace para que el arrendador abstenga de alterar la forma de
la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual
fue arrendad
3) Obligación de garantizar en caso de vicios o
defectos de la misma. . El arrendador tiene la obligación de garantizar el
uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del
contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará
origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y el
Código Civil. (Art. 41 de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario).
-El
arrendador deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean
requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de
acuerdo con lo tipificado en el Art. 22 de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario.
- El arrendador está obligado a entregar al
arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se
realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento
acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las cantidades
abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del
pago, y específicamente el canon en vigor, de acuerdo con lo señalado en el
Art. 69 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
Inmobiliario.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
- Obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el contrato, o a
falta de estipulación, para que se pueda presumirse, según las características.
Esta obligación se descompone en
otras tres: El arrendatario debe
servirse de la cosa. El
arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El arrendatario debe servirse de la cosa para
el uso determinado en el contrato, o, falta de estipulación, para aquél que
pueda presumirse según las circunstancias.
- Obligación de pagar la pensión de arrendamiento. El objeto de esta obligación es
pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran
accesorios. El lugar de pago es
el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del
arrendatario en el momento del vencimiento del
canon. El momento en que debe
hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer
un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier
periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.
- Obligación de devolver la cosa llamada. El
arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal corno la recibió, de acuerdo con
la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya
perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C.
art. 1.549).
- Obligaciones de Notificar. El arrendatario está obligado
a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpación o
novedad dañosa que otra persona haya
hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596,
encab.); y 2°) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el
arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).
CESIÓN Y SUB-ARRENDAMIENTOS
Se entiende por
subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercer
(el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el
arrendatario a un tercerio (cesionario) de los derechos que tiene frente al
arrendador. Es necesario mencionar la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos Inmobiliario señala en el encabezado del artículo 44, la prohibición de subarrendamiento y cesión realizado
sin autorización expresa y escrita del
arrendador.
El Código Civil en el Art.
1.583 establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención
en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al
subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar
el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble
en su totalidad como parte de él.
Cuando en el contrato se
establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del
arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la
negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se
subordina a la voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el
derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y
que cuando se exige que la autorización o aprobación del arrendador sea por
escrito normalmente esa exigencia es sólo "ad probationem".
Si el arrendatario cede o
subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la
acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción "non
adimpleti contractus", además de exigirle la indemnización de los daños y
perjuicios, si los hubiere.
LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES:
Según el
Art. 51 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario,
los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los
cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria.
Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del
lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que
pagar indemnizaciones o cánones restantes.
- El arrendamiento puede ser
por tiempo determinado o indeterminado.
A) En
cuanto al tiempo determinado existen limitaciones legales por razón de la
duración misma del contrato (independientemente de otras eventuales
limitaciones temporales que pueda derivar de incapacidad, falta de poder o
ausencia de derecho).
En efecto,
los inmuebles no pueden ser arrendados por más de 15 años, salvo dos
excepciones:
v Pueden
arrendarse las casas para habilitarlas estipulado el arrendamiento dure toda la
vida del arrendatario. (pero no del arrendador).
v Pueden
quedarse hasta 50años os arrendamientos de terrenos completamente incultos
cuando se establezca la obligación de desmontarlos y cultivarlos.
El arrendamiento celebrado
por duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce dicho
máximo. (C.C. Art. 1.580, encab., 2ª disp.). La reducción a diferencia de la
nulidad, solo surte efectos para el futuro. La acción de reducción no puede ser
ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues,
son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a título particular en la cosa
arrendada, quienes pueden pedir la reducción.
B) en cuanto al
arrendamiento a término incierto se han presentado dificultades para admitir la
valide de las cláusulas como las de que el contrato habrá de durar “tanto como
e plazca al arrendador” o “como le plazca al arrendatario”. Aunque se alega que
la obligación contraída bajo condición puramente potestativa es nula (C.C. Art.
1.202), la validez de las cláusulas se salva si se considera que ella no hace
depender de la voluntad de una de las partes la obligación misma sino sólo la
extensión temporal de la misma.
- El arrendatario, como
queda dicho, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa celebrado por
el tiempo que dure la cosa es en realidad un arrendamiento perpetuo.
NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE
CASAS:
A) Campo de Aplicación: En la sección referente al arrendamiento de
casas se contempla expresamente el caso de inmuebles destinados a fines
distintos de la vivienda: tiendas, almacenes, establecimientos industriales (C.C.
Arts. 1.613 y 1.615).
B) Normas relativa al Arrendamiento de Casa Amuebladas: Cuando el
arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una
familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los
muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la
casa. (C.C. Art. 1.613).
C) Normas relativa a las Obligaciones del Arrendatario: se establece
que Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o
locativas que hayan de ser a cargo del inquilino, y que en caso de duda, será
por cuenta del propietario. (C.C. Art. 1.612).
D) Normas relacionada con la Extinción del
Contrato: Se repite la norma de Tácita Reconducción (C.C. Art. 1.614).
Los Arrendamientos de casas
y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración,
pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al
inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con
algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este
caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero
el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concederán por el
arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler. No se
concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que
no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el
inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos. (C.C.
Art. 1.615).
Si se resolviese el contrato
celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste
obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie
hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural
del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y
perjuicios que se hayan irrogado al propietario. (C.C. Art. 1.616).
E) Norma de Preferencia para tomar en Arrendamiento: Si el contrato de
arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene un
derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En
este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el
tercero hubiere estipulado. No gozan de este derecho sino los arrendatarios que
no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y
deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación
que se les haga (C.C. Art. 1.618)
NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE
PREDIOS RUSTICOS
A) Normas sobre la Duración del Contrato: El arrendamiento de un
predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a
menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca
produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se
entenderá el arrendamiento por tal tiempo (C.C. Art. 1.626).
B) Normas sobre las Obligaciones del Arrendador: En cuanto a la
obligación de entregar la cosa arrendada, la ley dispone que, Si en el
arrendamiento de un predio rústico se le da mayor o menor cabida de la que
realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminución de precio, sino en los
casos señalados y según las reglas establecidas para la venta (C.C. Art.
1.619).
C) Normas sobre las obligaciones del Arrendatario: En cuanto al uso de
la cosa existen las siguientes normas:
v No
habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para
los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede
cortarlo para la venta de madera, leña o carbón (C.C. Art. 1.620, ap. único).
v Las
facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de
derribar los árboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, leña o
carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte
del contrato.
En cuanto al cuidado de la
cosa, la ley declara que el arrendatario está particularmente obligado a la
conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa (C.C.
Art. 1.620, encab.)
En cuanto a la devolución de
la cosa, se dispone que el arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en
la explotación, los edificios convenientes y las demás facilidades para los
trabajos del año siguiente; y recíprocamente, el nuevo arrendatario debe dejar
al que sale, los edificios convenientes y las demás facilidades, para las
recolecciones y beneficios que queden por hacerse. En ambos casos debe
procederse conforme a los usos de los lugares (C.C. Art. 1.628)
En cuanto al pago del
precio, el principio es que el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la
renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de frutos
proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendrá en caso de pérdida
de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e
imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario (C.C. Art. 1.624,
encab.).
Tampoco tiene derecho a la
reducción, si la pérdida ha ocurrido después que los frutos han sido separados
de raíz o tronco, a menos que esté estipulada para el arrendador una parte de
los frutos en especie, pues entonces éste debe soportar la pérdida en
proporción a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o
en mora de entregarle los frutos (C.C. Art. 1.625)
En cuanto a las sanciones
por incumplimiento, Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y
útiles necesarios para su explotación; si abandona el cultivo o no lo hace como
un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro uso que aquel para que está
destinado, y, en general, si no cumple las cláusulas del contrato, en perjuicio
del arrendador, éste puede, según los casos, hacer resolver el contrato. En
todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten
de su culpa (C.C. Art. 1.623).
D) Normas sobre la Extinción del Contrato: El arrendamiento de predio
rustico cuando no se fija su duración, cesa sin necesidad de desahucio, desde
que se concluye el término por el cual se entiende hecho (C.C. Art. 1627,
encab. En conc. Art. 1626). Si a la expiración de tal arrendamiento, el
arrendatario continúa en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo
arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo 1.626 del Código Civil
(C.C. Art. 1.627, ap. único).
E) Arrendamiento de Predios con Ganados y Bestias: Cuando se arrienda un predio con ganados y
bestias y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al
arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales
mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento,
igual número de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al fin del
arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y
calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la
diferencia en dinero. (C.C. Art. 1.622).
EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Son causas de extinción del
arrendamiento:
- El mutuo disenso. No presenta ninguna particularidad en materia de
arrendamiento.
- La expiración del término fijado. La tácita reconducción. Si el arrendamiento
se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de
desahucio (C.C. Art. 1.599) a pesar de ello existe la tácita reconducción
regulada en el art. 1.600 Código Civil, disponiendo que si a la expiración del
tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en
posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su
efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no
hubieran determinado su duración. La tácita reconducción supone un nuevo
contrato con idéntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a
su duración.
- La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de
arrendamiento por tiempo indeterminado y este enmarcada dentro de una de las cláusulas contractuales.
- La pérdida o destrucción de la cosa. A la pérdida o destrucción
total o parcial sea material o jurídica puede equipararse la imposibilidad del
goce de la cosa. (C.C. Art. 1.588)
- La resolución por incumplimiento. El incumplimiento de las
obligaciones fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podrían
pedir respectivamente la rescisión del contrato y la indemnización de daños y
perjuicios, también procederá la resolución con indemnización de daños y
perjuicios, o sólo esta indemnización cuando uno de los contratantes hubiese
faltado a lo estipulado.
- La enajenación de la cosa
arrendada. Se otorga al comprador la facultad de dar por terminado el
arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario podrá exigir que se
le indemnice por los daños y perjuicios que se le ocasionen. El fundamento de
la indemnización a cargo del vendedor reside en la extinción anticipada del
contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligación de
garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la libertad del
arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al arrendatario.
Expresamente dispone la ley
que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo
que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la
cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera
pretenderse que existe algún elemento "intuitus personae" en el
contrato.
Precisamente por ser una
norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario.
Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del
arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.
