Arrendamiento! Según nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario y Código Civil

En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1.579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

Sin embargo, el contrato de arrendamiento en materia inmobiliaria se deberá regir por la ley especial, denominada “Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario”, en su Art. 6 señala que el ámbito de aplicación de las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.

A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

De esta misma forma, según el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, quedan exceptuados del ámbito de aplicación de la Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

2. Las fincas rurales.

3. Los fondos de comercio.

4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente.

5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.

CARACTERES

- Es Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

- Es Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

- Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

- Origina obligaciones principales: Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

- Es de tracto sucesivo: El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

- Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

ELEMENTOS ESENCIALES

Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos.

A) Consentimiento. Debe versar sobre:

v La naturaleza del contrato.

v La cosa objeto del arrendamiento.

v El precio o canon.

v La duración del contrato.

Ninguna peculiaridad existe en materia de formación y vicios del consentimiento ni de contratos preliminares (''promesas" de arrendamiento). Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un término extintivo.

B) Capacidad y Poder.

- Capacidad: El menor no emancipado y el entredicho sólo pueden dar o tomar en arrendamiento a través de su representante legal. El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por sí solos arrendar casas y predios rústicos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de simple administración; El inhabilitado judicial; en principio, se encuentra en la misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).

- Poder: El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representación del hijo arrendar los bienes de éste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres años, se lo califica acto que excede de la simple administración y deberán cumplirse formalidades habilitantes. El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes raíces sin autorización judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 y 408). El cónyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administración le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Además puede dar en arrendamiento los bienes del otro cónyuge con la simple tolerancia de éste (C.C. art. 155). Los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582). Los mandatarios, pueden dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido.

C) Objeto.

- El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro durante una cosa durante cierto tiempo

La expresión “hacer gozar”, no se ha de entender en el sentido estricto que tiene en materia de Derechos Reales puesto que el arrendatario puede tener el derecho al disfrute y al uso de la cosa arrendada o sólo el uso de la misma.

Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea susceptible de ser arrendada.

- El objeto de la obligación principal del arrendamiento, es pagar el precio en dinero, o en especie.

Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.

Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos términos que en materia de venta3.

La determinación del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo 1.479 del Código Civil, en su caso.

El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.

EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO DE LA COSA AJENA ENTRE LAS PARTES

- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

- Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato. (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 34).

Mientras que en la entrega de los arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real sólo da lugar a aumento o disminución del canon en los casos señalados y según las reglas establecidas en la venta (C.C. art. 1.619).

- Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado. En cuanto a las condiciones del inmueble, Los arrendadores destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 33). Esta obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

1) Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato: Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento. (Art. 37, encab.de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario).

2) Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada. Esta obligación nace para que el arrendador abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendad

3) Obligación de garantizar en caso de vicios o defectos de la misma. . El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Código Civil. (Art. 41 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario).

-El arrendador deberán remitir a la Superintendencia Nacional de  Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de acuerdo con lo tipificado en el Art. 22 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario.

- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario o arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor, de acuerdo con lo señalado en el Art. 69 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

- Obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulación, para que se pueda presumirse, según las características.

Esta obligación se descompone en otras tres: El arrendatario debe servirse de la cosa. El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias.

- Obligación de pagar la pensión de arrendamiento. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.

- Obligación de devolver la cosa llamada. El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal corno la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549).

- Obligaciones de Notificar. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).

CESIÓN Y SUB-ARRENDAMIENTOS

Se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercer (el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el arrendatario a un tercerio (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador. Es necesario mencionar la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario señala en el encabezado del artículo 44,  la prohibición de subarrendamiento y cesión realizado sin  autorización expresa y escrita del arrendador.

El Código Civil en el Art. 1.583 establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es sólo "ad probationem".

Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción "non adimpleti contractus", además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.

LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES:

          Según el Art. 51 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

- El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.

          A) En cuanto al tiempo determinado existen limitaciones legales por razón de la duración misma del contrato (independientemente de otras eventuales limitaciones temporales que pueda derivar de incapacidad, falta de poder o ausencia de derecho).

          En efecto, los inmuebles no pueden ser arrendados por más de 15 años, salvo dos excepciones:

v Pueden arrendarse las casas para habilitarlas estipulado el arrendamiento dure toda la vida del arrendatario. (pero no del arrendador).

v Pueden quedarse hasta 50años os arrendamientos de terrenos completamente incultos cuando se establezca la obligación de desmontarlos y cultivarlos.

El arrendamiento celebrado por duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce dicho máximo. (C.C. Art. 1.580, encab., 2ª disp.). La reducción a diferencia de la nulidad, solo surte efectos para el futuro. La acción de reducción no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues, son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a título particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reducción.

B) en cuanto al arrendamiento a término incierto se han presentado dificultades para admitir la valide de las cláusulas como las de que el contrato habrá de durar “tanto como e plazca al arrendador” o “como le plazca al arrendatario”. Aunque se alega que la obligación contraída bajo condición puramente potestativa es nula (C.C. Art. 1.202), la validez de las cláusulas se salva si se considera que ella no hace depender de la voluntad de una de las partes la obligación misma sino sólo la extensión temporal de la misma.

- El arrendatario, como queda dicho, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa celebrado por el tiempo que dure la cosa es en realidad un arrendamiento perpetuo.

NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE CASAS:

A) Campo de Aplicación: En la sección referente al arrendamiento de casas se contempla expresamente el caso de inmuebles destinados a fines distintos de la vivienda: tiendas, almacenes, establecimientos industriales (C.C. Arts. 1.613 y 1.615).

B) Normas relativa al Arrendamiento de Casa Amuebladas: Cuando el arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o a tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la casa. (C.C. Art. 1.613).

C) Normas relativa a las Obligaciones del Arrendatario: se establece que Se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino, y que en caso de duda, será por cuenta del propietario. (C.C. Art. 1.612).

          D) Normas relacionada con la Extinción del Contrato: Se repite la norma de Tácita Reconducción (C.C. Art. 1.614).

         

Los Arrendamientos de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler. No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos. (C.C. Art. 1.615).

Si se resolviese el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario. (C.C. Art. 1.616).

E) Norma de Preferencia para tomar en Arrendamiento: Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado. No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que se les haga (C.C. Art. 1.618)

NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RUSTICOS

A) Normas sobre la Duración del Contrato: El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o más, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (C.C. Art. 1.626).

B) Normas sobre las Obligaciones del Arrendador: En cuanto a la obligación de entregar la cosa arrendada, la ley dispone que, Si en el arrendamiento de un predio rústico se le da mayor o menor cabida de la que realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminución de precio, sino en los casos señalados y según las reglas establecidas para la venta (C.C. Art. 1.619).

C) Normas sobre las obligaciones del Arrendatario: En cuanto al uso de la cosa existen las siguientes normas:

v No habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, leña o carbón (C.C. Art. 1.620, ap. único).

v Las facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen la de derribar los árboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera, leña o carbón, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que así resulte del contrato.

En cuanto al cuidado de la cosa, la ley declara que el arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, si no se hubiere estipulado otra cosa (C.C. Art. 1.620, encab.)

En cuanto a la devolución de la cosa, se dispone que el arrendatario saliente debe dejar al que le sucede en la explotación, los edificios convenientes y las demás facilidades para los trabajos del año siguiente; y recíprocamente, el nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las demás facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse. En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares (C.C. Art. 1.628)

En cuanto al pago del precio, el principio es que el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendrá en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario (C.C. Art. 1.624, encab.).

Tampoco tiene derecho a la reducción, si la pérdida ha ocurrido después que los frutos han sido separados de raíz o tronco, a menos que esté estipulada para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces éste debe soportar la pérdida en proporción a su parte, siempre que el arrendatario no haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos (C.C. Art. 1.625)

En cuanto a las sanciones por incumplimiento, Si el arrendatario no provee el fundo de los animales y útiles necesarios para su explotación; si abandona el cultivo o no lo hace como un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro uso que aquel para que está destinado, y, en general, si no cumple las cláusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, éste puede, según los casos, hacer resolver el contrato. En todo caso, el arrendatario debe indemnizar los daños y perjuicios que resulten de su culpa (C.C. Art. 1.623).

D) Normas sobre la Extinción del Contrato: El arrendamiento de predio rustico cuando no se fija su duración, cesa sin necesidad de desahucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho (C.C. Art. 1627, encab. En conc. Art. 1626). Si a la expiración de tal arrendamiento, el arrendatario continúa en posesión del fundo, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artículo 1.626 del Código Civil (C.C. Art. 1.627, ap. único).

          E) Arrendamiento de Predios con Ganados y Bestias: Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos, con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento, igual número de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades y calidades dichas, para efectuar la restitución, debe el arrendatario pagar la diferencia en dinero. (C.C. Art. 1.622).

EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Son causas de extinción del arrendamiento:

- El mutuo disenso. No presenta ninguna particularidad en materia de arrendamiento.

- La expiración del término fijado. La tácita reconducción. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio (C.C. Art. 1.599) a pesar de ello existe la tácita reconducción regulada en el art. 1.600 Código Civil, disponiendo que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración. La tácita reconducción supone un nuevo contrato con idéntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duración.

- La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado y este enmarcada dentro de una  de las cláusulas contractuales.

- La pérdida o destrucción de la cosa. A la pérdida o destrucción total o parcial sea material o jurídica puede equipararse la imposibilidad del goce de la cosa. (C.C. Art. 1.588)

- La resolución por incumplimiento. El incumplimiento de las obligaciones fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podrían pedir respectivamente la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, también procederá la resolución con indemnización de daños y perjuicios, o sólo esta indemnización cuando uno de los contratantes hubiese faltado a lo estipulado.

- La enajenación de la cosa arrendada. Se otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario podrá exigir que se le indemnice por los daños y perjuicios que se le ocasionen. El fundamento de la indemnización a cargo del vendedor reside en la extinción anticipada del contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligación de garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la libertad del arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al arrendatario.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento "intuitus personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.